Avant contrat de vente

Lors d'une vente immobilière, compte tenu de l'importance de l'engagement, un accord simplement verbal est évidemment insuffisant. Il se matérialise par écrit par une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente. Ces deux types d'engagement sont des avant contrats qui précèdent le contrat de vente proprement dit pour laisser le temps à l'acquéreur de disposer du financement dont il a besoin et au notaire de recueillir les documents nécessaires à la vente : lors de la signature de l'acte authentique de vente.

L'avant contrat de vente

La promesse unilatérale ou le compromis de vente sont des avant-contrats de vente peuvant être réalisés par acte sous seing privé ou par acte authentique devant notaire. Ils sont essentiels pour les deux parties signataires par la portée de leurs engagements et parce qu'ils définissent précisément les conditions de la future vente.

La promesse unilatérale de vente

Elle n'engage que le vendeur sur le fait de vendre son bien à un prix déterminé durant un temps donné. Le document doit être enregistré sous 10 jours au Bureau d'Enregistrement du Centre des Impôts faute de quoi le document est nul. Coût de l'enregistrement : 500 F / 76,22 € plus les timbres fiscaux.

La promesse de vente comprend une clause spécifique de levée d'option. Cette clause précise que l'acquéreur devra informer le vendeur de sa décision d'acheter en "levant l'option" avant une date limite. Cette levée d'option n'est pas automatiquement déclenchée par la signature de l'acte authentique de vente.

Le compromis de vente

Il engage réciproquement les 2 parties et a valeur d'un engagement définitif de vente. Son enregistrement n'est pas nécessaire. Dans l'hypothèse ou vous n'êtes pas complètement certain de vouloir acquérir un bien immobilier ne vous engagez pas avec un compromis de vente.

Les clauses obligatoires

Les états civils du ou des vendeur(s) et de ou des l'acheteur(s) sont obligatoires.

Concernant le bien immobilier, l'avant contrat doit stipuler :

• la date du précédent acte de vente ou de donation,
• les noms du ou des précédent(s) propriétaire(s),
• les coordonnées de l'étude notariale qui a authentifié l'acte,
• la description précise du bien immobilier et sa future fonction,
• la superficie de la partie privative du bien s'il est partie intégrante d'une copropriété.

Le prix de vente

Cette clause doit préciser le prix du bien immobilier et ses modalités de paiement ainsi que l'indication d'existence de prêt(s) immobilier(s) pour l'acquisition.

Concernant le prix lui-même, si la vente se réalise avec l'intervention d'un intermédiaire (agent immobilier, administrateur de bien, notaire...) indiquez le prix hors commission afin d'éviter de devoir payer des droits de mutation sur le montant de la commission. Il convient néanmoins de faire figurer cette commission dans le contrat d'avant vente en précisant qu'elle est à la charge de l'acheteur.

Généralement la signature d'un avant contrat s'accompagne d'un versement de 10 % de la valeur du bien par l'acheteur. Il convient de préciser dans cette clause de prix de vente le montant de cette indemnité d'immobilisation.

Important : l'acheteur ne doit rien verser avant la signature de l'avant contrat. Lors de la signature de l'avant contrat l'acheteur ne doit pas remettre cette indemnité d'immobilisation directement au vendeur mais à un professionnel habilité à recevoir les fonds (agent immobilier s'il est habilité, notaire)

Les clauses résolutoires

Ces clauses définissent les conditions sous lesquelles l'acheteur peut sortir de ses engagements telles que définies par l'avant contrat lui même. La plus fréquente consiste en une clause suspensive d'obtention de prêt : dans l'hypothèse ou l'acheteur potentiel ne disposerait pas de financement pour l'acquisition du bien, il serait dégagé de tout engagement et pourrait récupérer l'indemnité d'immobilisation versée lors de la signature de l'avant contrat de vente.

Les clauses résolutoires peuvent concerner :

• La revente de son ancien bien immobilier par l'acheteur,
• l'obtention du permis de construire et/ou de la copropriété si l'acquéreur souhaite procéder à des agrandissements ultérieurs sur le bien qu'il achète,
• la preuve de la conformité des travaux précédemment réalisés par le vendeur notamment le permis de construire et éventuellement la police d'assurance dommages décennale,
• l'absence de servitudes,
• l'absence d'occupation,
• l'absence de dégradation ou de destruction du bien immobilier.