Acheter un bien immobilier dans l'ancien

Quel que soit le type de bien, la première règle est de toujours prendre son temps, d'effectuer plusieurs visites et de s'intéresser de très près à l'environnement du bien.

La visite du bien

La visite d'un bien immobilier doit se faire à plusieurs reprises et à différents jours de la semaine et à différentes heures de la journée.

Ceci vous permettra :

• de vérifier son exposition lumineuse aux différents moments de la journée.
• de détecter les éventuelles nuisances sonores extérieures et intérieures dans le cas d'un appartement.
• de mesurer les temps de trajet entre votre domicile et vos principaux lieux de destination à des moments de trafics routiers plus ou moins intenses.

Pour cette visite du bien immobilier, vous pouvez aussi vous faire accompagner d'un architecte ou d'un professionnel de la rénovation qui pourrons vous établir un bilan de l'état et un devis de remise à neuf. L'installation électrique, le chauffage, la plomberie, la toiture, les sanitaires et les fenêtres et huisseries sont autant de points dont il convient de mesurer la vétusté et les éventuels frais de remise en état ou de remplacement

Au-delà du lieu d'habitation proprement dit, ne négligez pas la visite des annexes et parties communes (dans le cas d'immeuble) du lieu d'habitation :
Les caves pour détecter d'éventuelles traces d'humidités ou d'infiltrations ou encore un encombrement qui présagerait d'un manque d'attention des habitants de l'immeuble.
Le cas échéant, utilisez l'ascenseur pour vérifier son état de fonctionnement.
N'omettez pas les escaliers y compris les escaliers de services pour constater la qualité des peintures et des tapis.
Inspectez les façades y compris celle sur cour afin de voir si un ravalement n'est pas prochainement à intégrer à votre budget.
L'environnement du bien immobilier

Après la visite du bien immobilier lui-même, et de ses éventuelles parties communes, ne négliger surtout pas l'environnement immédiat du bien immobilier : son quartier.

Afin d'en connaître les orientations éventuellement prises et les évolutions possibles renseignez-vous auprès de la mairie en demandant une note de renseignement d'urbanisme. Une fois à la mairie, vérifiez auprès du POS (Plan d'Occupation des Sols) que le bien que vous convoitez n'est pas frappé d'alignement. Consultez aussi la DDE (Direction Départementale de l'Equipement) dont dépend le bien pour vérifier que des travaux d'infrastructure tels que des déviations ou créations de voies de chemin de fer ou d'axes routiers ne vont altérer votre environnement.

Bien en copropriété

Si le bien que vous voulez acheter est dans une copropriété, il convient de vérifier un certain nombre de points. Vous trouverez ces renseignements auprès du syndic de copropriété ou auprès du conseil syndical de votre copropriété.

Faites vous communiquer le règlement de copropriété pour comprendre quelles seront vos contraintes de copropriétaire et ce notamment en terme de charges.

Une assemblée générale de copropriété doit être tenue une fois l'an. Cette assemblé a pour, entre autre vocation, de prévoir, envisager et voter les travaux sur parties communes (façades, escaliers et voies d'accès, toiture, ascenseur, chaufferie). Faites vous communiquer les procès verbaux des 2 ou 3 dernières assemblées générales. Ceci vous permettra de constater les travaux votés non exécutés (qui sont dans ce cas à la charge du vendeur) et ceux qui sont envisagés mais non votés. Pour ces travaux procurez-vous les devis. Ils seront à votre charge.

Contrôlez l'état de santé financier de la copropriété. En effet, si cette dernière ne dispose pas des ressources financières qui permettent d'assurer l'entretien des parties communes, votre capital se dégradera irrémédiablement et rendra une revente éventuelle d'autant plus difficile ou à un moindre prix.

Interrogez le syndic de copropriété sur les éventuelles modifications du règlement de copropriété liées à l'annexion de surfaces sur parties communes. Ceci vous assurera de ne pas acquérir des M2 qui auraient été abusivement annexées par le vendeur, M2 que la copropriété serait en droit de vous demander restitution, avec remise des locaux en l'état d'origine. Il arrive que le vendeur ait agrandi l'appartement à vendre en empiétant, sans aucune autorisation, sur les parties communes de l'immeuble (paliers ou combles).

La superficie du logement

La garantie de surface existe depuis longtemps dans le neuf. Elle consiste en une garantie de la surface vendue à 5 % près. Dans l'ancien cette garantie existe depuis le 19 juin 1997 (Loi Carrez du 18 décembre 1996). Dans un immeuble en copropriété cette garantie précise la superficie des parties privatives du lot à vendre. Les caves et emplacements de stationnement ainsi que les fractions de lot inférieures à 8 M2 sont exclues de cette garantie.

La superficie concernée est celles des planchers des locaux clos et couverts dont la hauteur sous plafond est d'au moins 1,80 mètre. Ainsi les surfaces occupées par les cloisons, murs, et embrasures de portes et fenêtres sont exclus du calcul.

Cette clause de superficie est une mention obligatoire de l'avant contrat de Si vous souhaitez être sur de la surface du bien que vous allez acheter, vous pouvez faire réaliser un métrage par un géomètre expert ou un architecte.

En cas de différence entre la superficie réelle et la superficie inscrite dans l'acte :
Si la superficie réelle est supérieure à celle inscrite à l'acte : le vendeur n'a pas de recours.
Si la superficie réelle est inférieure de 5 % ou moins à celle inscrite à l'acte : l'acheteur n'a pas de recours.
Si la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle inscrite à l'acte : l'acheteur pourra demander une révision du prix de vente au prorata du nombre de M2 manquants.

L'état sanitaire du logement

Depuis quelques années, le législateur, dans un souci de protection de l'acheteur d'un bien immobilier et pour des raisons de santé publique, a créé des lois qui obligent le vendeur à réaliser un bilan sanitaire du bien immobilier. Ces lois sont soit déjà effectives, soit en cours d'élaboration ou application.

Le saturnisme

Le saturnisme est une affection potentiellement mortelle liée à la présence d'un taux excessif de plomb dans l'organisme. Ce plomb peut provenir d'anciennes canalisations ou d'anciennes peintures encore présentes dans des maisons et appartements. Les décrets d'application de cette loi n'ont pas encore été publiés. Renseignez-vous sur l'éventuelle existence de cas de saturnisme dans l'immeuble.

Les termites

La loi du 8 juin 1999 relative à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites est applicable depuis le décret d'application du 3 juillet 2000. Dès lors que le bien immobilier est situé dans une zone géographique à risque, le vendeur est tenu de délivrer à l'acquéreur un certificat de détection de la présence de termites.

La détermination d'une zone géographique à risque est décidée par arrêté préfectoral.
Avant de signer un avant contrat de vente, renseignez-vous auprès de la mairie dont dépend le bien immobilier pour savoir si il se situe dans une zone à risque.

L'amiante

Depuis le 31 décembre 1999, la recherche de la présence d'amiante est obligatoire dans tous les immeubles. Le vendeur devra donc vous fournir une attestation d'absence d'amiante sur les parties privatives du bien immobilier. Pour les parties communes, s'il y a lieu, cette attestation est à recueillir auprès du syndic de copropriété.