Acheter un terrain pour construire

Acheter un terrain nécessite de prendre garde avant tout à l'emplacement, à l'orientation et aux qualités techniques propres au foncier.

Les qualités techniques et géographiques

N'hésitez pas à interroger vos futurs voisins sur l'emplacement de votre terrain. Les voisins pourront vous renseigner sur les problèmes qu'ils ont rencontrés lors de l'édification de leur maison (renseignement sur la qualité du sol, sur la construction des fondations etc...).

Vous pouvez également interroger les services techniques de la mairie qui vous préciseront si le sol est humide ou rocheux par exemple.

L'emplacement

L'orientation idéale est sud-ouest : ainsi il convient de s'assurer que vous aurez le droit et la possibilité d'implanter votre maison comme vous le souhaitez afin de profiter pleinement d'une bonne exposition et pouvoir ainsi faire des économies d'énergie. La commune pourra également vous informer des projets futurs autour de votre terrain.

La configuration

Tous les terrains ne se prêtent pas de la même manière à une facilité de construction suivant qu'il soit en longueur, carré ou rectangulaire. En fonction de l'implantation de votre maison vous aurez à respecter certaines normes de construction. Par exemple, vous devrez laisser suffisamment d'espace autour de la maison afin de respecter les normes de distances ou de vue.

Il existe également des règlement qui définissent les lignes d'implantation par rapport à la rue, si la commune envisage à terme d'agrandir la rue elle demandera un certain recul de la construction afin de réaliser son projet. L'ensemble de ses questions trouvent leurs réponses au sein des services techniques des mairies mais également au sein des Directions Départementales de l'Equipement (DDE).

Enfin un terrain en pente oblige à un surcoût pour le rendre constructible, il est donc raisonnable de procéder à une évaluation.

La qualité du sol

Pour éviter toute surprise l'idéal est de faire sonder le sous sol. Pour un terrain en apparence sans problème le coût est de l'ordre de 2.500 F / 381,12 €. Pour un terrain nécessitant un sondage plus précis, le prix est fonction de la profondeur sondée. Il convient de compter entre 6.000 F / 914,69 € et 12.000 F / 1.829,39 €.

Un conseil : avant même de commencer votre construction l'idéal est de commencer par les principales plantations des arbres et arbustes tout en pensant à garder suffisamment d'accès pour les travaux.

Le terrain est-il constructible ?

Un professionnel annonce et vend toujours des terrains à bâtir. Pour l'acquisition d'un terrain auprès d'un particulier il est nécessaire de s'assurer que le terrain est constructible.

La surface constructible

Les POS, plans d'occupation des sols fixent par zones les COS (Coefficient d'Occupation des Sols) autorisés. De plus, le COS précise la SHON (surface hors ouvre nette de la construction autorisée). Une surface minimale peut être exigée, le règlement obligeant également des marges de reculs et d'isolement.

La sécurité est d'obtenir de votre vendeur les documents suivants :

• Le certificat d'urbanisme ( Certificat B)
• Un plan de géomètre certifiant la superficie du terrain et ses dimensions
• Une note géologique sur la nature du sol
• Il ne faut pas forcément se satisfaire d'un relevé cadastral qui n'est pas forcément actualisé.
• Les plans de préventions des catastrophes naturelles

Inondations, séismes, feu, depuis 1982, 2 000 communes sur 10 000 répertoriées ont défini un plan de prévention en établissant une carte des risques géographiques relatifs à la surface de la ville.

Les plans de préventions se trouvent sur les POS, ils présentent les zones constructibles ou interdites de construction ou éventuellement les zones faisant l'objet de règlements spécifiques.

Les critères de constructibilité

Pour être constructible un terrain doit être viabilisé, généralement les lotisseurs vendent des fonciers équipés de réseaux eau, électricité...il ne reste plus qu'à prévoir les raccordements privatifs. Le certificat d'urbanisme vous renseignera sur la desserte du terrain par les équipements publics existants. Pour établir les coûts précis il convient d'interroger chaque service technique concerné.

Les servitudes

Il existe des servitudes relatives au passage au-dessus ou au-dessous de votre terrain. Là aussi, le certificat d'urbanisme vous renseignera sur les servitudes de passages.
D'autre part, il existe des servitudes de vue : des distances et des hauteurs peuvent être imposées pour les plantations.

Reste enfin des servitudes qui ont pu être accordées par l'ancien propriétaire aux voisins les plus proches de votre futur terrain.

Le contrat de vente

L'achat du terrain dans un lotissement. Un lotissement est un terrain qui a été divisé en plusieurs lots, cette procédure est strictement réglementée (autorisé par un arrêté préfectoral). Pour être vendu, le lotisseur doit avoir obtenu l'arrêté de lotir. Cette autorisation impose au lotisseur la mise en place de certains travaux de viabilité préalables.

Un lotisseur doit offrir à ses clients des garanties sérieuses :

• Engagements sur les délais
• Montant des travaux séquestrés sur un compte bancaire
• Signature de promesse de vente exclusivement
• Fourniture à venir d'un certificat de bonne exécution des travaux
• Le certificat d'urbanisme, l'autorisation de lotir
• Une attestation de bonne fin de travaux
• Un certificat précisant la SHON constructible, le permis de construire
• Le cahier des charges et le règlement du lotissement
• Le titre de propriété
• Le plan du lotissement
• Le plan de bornage