Financer son acquisition

La recherche d'un crédit pour financer son acquisition

L'achat d'un bien immobilier se traduit pour l'immense majorité des acquéreurs par le recours au crédit. Mais comment le choisir pour qu'il adapte idéalement à sa situation familiale ou personnelle ?

Avant de se lancer dans une opération aussi importante en terme de montant et de durée, il est essentiel pour le candidat acquéreur d'en connaître les composantes et les étapes, de mesurer la portée des engagements et d'en comprendre les mécanismes.

Le pouvoir d'achat immobilier

Un crédit adapté doit d'abord répondre aux motivations d'achat d'un bien immobilier, qu'il soit pour se loger ou pour réaliser un investissement locatif. Les prêts « accédants » et les prêts « investisseurs » sont totalement différents car conçus pour répondre à des besoins bien spécifiques.

La seconde étape consiste à déterminer la « surface de financement » à laquelle vous pouvez prétendre. Pour ce faire, vous devez préalablement définir vos capacités d'endettement car vous ne pourrez raisonnablement consacrer qu'une partie de vos revenus au remboursement du financement de votre opération.

La surface de financement consiste à additionner tous vos revenus nets et à déduire de ceux-ci toutes vos dépenses récurrentes, en particulier le remboursement de vos crédits (voiture, consommation.). Vous obtenez un chiffre qui traduit votre « pouvoir d'achat ». En fonction de votre situation financière particulière, la banque déterminera une somme dont le remboursement mensuel (intérêt compris) sera compris entre 25 et 33 % de ce revenu net. Ce taux est appelé taux d'endettement.

Le taux d'endettement additionne les charges de remboursement liées :
Au prêt principal souscrit auprès de l'organisme de financement pour cette opération.
Aux éventuels prêts constitutifs d'apport personnel.
Aux crédits préexistants à cette nouvelle opération.
L'apport personnel

C'est la troisième étape qu'il est important de déterminer : combien pouvez-vous « mettre dans la corbeille », apporter en propre pour votre achat ? Il faut savoir que taux du crédit proposé par la banque variera en fonction de cet apport personnel : plus il est important, plus attrayant sera le taux. Attention, l'apport personnel se calcule hors paiement des frais de mutation de votre opération. Prenez donc soin d'en connaître le montant puisqu'il viendra s'additionner ultérieurement.

Outre les sommes d'argent dont vous disposez, votre apport personnel peut aussi être constitué de crédits spécifiques qui sont considérés comme apport personnel par les organismes prêteurs à hauteur du capital emprunté. Ces crédits sont souvent réglementés et leurs conditions d'attribution dépendent du profil de l'emprunteur : prêt à taux zéro, prêt 1% patronal, prêt conventionné, PAS, prêts de l'épargne logement.

Le crédit principal : taux fixe ou taux variable ?

Principe élémentaire : tous les prêts immobiliers sont constitués d'une durée, d'un capital emprunté et d'intérêts dont le montant varie en fonction du mode de remboursement, de la durée du prêt, du profil de l'emprunteur (notamment son apport personnel).

Le taux d'un prêt peut être fixe ou révisable.
Le taux fixe détermine un taux d'intérêts qui, par définition reste fixe durant toute la durée de vie du prêt.
Les prêts à taux variable sont constitués de deux éléments : un index de référence variable auquel s'ajoute une marge fixe. Le taux de départ des prêts révisables est plus avantageux que celui des prêts à taux fixe. Quand l'index directeur varie, l'emprunteur voit son échéance mensuelle ou la durée de vie de son crédit varier dans le même sens.
L'intérêt de ces prêts réside dans la faculté pour l'emprunteur de bénéficier de baisse de taux. Ce faisant, il s'expose aussi à un risque de hausse, généralement largement atténué par des formules de sécurisation des organismes de crédit : plafonnement des hausses ou des baisses, transformation en taux fixe pendant la durée de vie du prêt..

Moduler ses échéances

Certains prêts offrent la possibilité de moduler ou de reporter en fin de prêt le montant de ses échéances. Cette faculté de conserver le contrôle et la maîtrise du rythme de ses remboursements présente l'avantage pour l'emprunteur de gérer ses remboursements en fonction des aléas de sa vie personnelle et professionnelle. Ce mécanisme vient directement modifier la durée de vie du crédit. Si l'emprunteur souhaite augmenter le montant de ses remboursements, la durée de son crédit diminuera ; à l'inverse en cas de diminution du montant de ses échéances la durée de son crédit augmentera.

Le mécanisme du lissage

Votre opération immobilière peut être financée par plusieurs crédits autres que votre crédit principal. Les modalités de remboursements de ces autres crédits diffèrent le plus souvent de celles de votre crédit principal dans leur durée ou par des différés de remboursement. Les premières années de remboursement peuvent donc être parfois difficiles avec 2, 3 voire 4 prêts à rembourser conjointement. Le lissage du crédit principal permet à l'emprunteur d'avoir sur l'ensemble de ses crédits des mensualités constantes sur toute la durée de vie du prêt.

Le différé d'amortissement et la franchise totale

Le différé d'amortissement est un mécanisme qui offre la possibilité de ne payer à l'établissement prêteur que les intérêts du prêt sans rembourser le capital pendant plusieurs mois ou années. Une telle formule est intéressante lorsque l'emprunteur doit simultanément faire face à un loyer et à son crédit, lors de la construction d'une maison individuelle par exemple ou en cas d'achat d'un bien sur plan.

La franchise totale repose sur le même principe : le report du remboursement comprend non seulement la partie d'amortissement du capital de l'échéance mais aussi les intérêts.

Prêt amortissable et prêt In Fine : les prêts investisseurs

Dans le cas du prêt amortissable les échéances remboursées par l'emprunteur sont constituées d'une partie de capital et d'une partie d'intérêts. A la lecture d'un tableau d'amortissement on constate que dans le temps, à échéances constantes, la partie des intérêts décroît pendant que la partie du capital amorti augmente.

Le prêt In Fine est une formule ou le remboursement du capital ne s'effectue pas progressivement sur toute la durée de vie du prêt, mais seulement au terme du prêt (à la fin, « in fine ») lors de la dernière échéance. Pour un même capital emprunté sur une durée identique, les échéances de la formule in fine sont inférieures à celles de la formule amortissable. En revanche, le coût du crédit est plus élevé puisque la somme des intérêts de la formule in fine est beaucoup plus importante que celle de la formule amortissable. Cette formule de financement est très largement réservée à l'investissement locatif. En effet la fiscalité immobilière permet à tout investisseur de déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers.

Les frais de dossier

Les organismes de crédit immobilier perçoivent traditionnellement des frais de dossier lors de la mise en place d'un prêt. Fréquemment négociés par l'emprunteur, ces frais de dossier sont proportionnels au capital emprunté avec la mise en place de plafonds. Certains établissements permettent à l'emprunteur de payer ces frais par étalement sur plusieurs échéances.

Les assurances

En matière de crédit immobilier, deux principaux types de contrat d'assurance peuvent être souscrits :

• l'assurance décès - invalidité. Elle est généralement imposée par les établissements de crédit.
• l'assurance perte d'emploi. Elle est fortement conseillée.

Outre ces assurances, de nombreuses solutions de couvertures de risques sont aujourd'hui proposées :

• l'assurance contre la moins-value en cas de revente du bien consécutivement à une mobilité professionnelle,
• l'assurance contre les loyers impayés ou contre le risque de vacance de locataires pour les investisseurs...

Comme pour tout type d'assurance, c'est à vous de mesurer le prix que vous êtes prêts à payer ou les risques que vous acceptez de courir.

Les coûts de ces assurances peuvent varier sensiblement d'un établissement à l'autre. Il convient pour vous de comparer ces coûts en même temps que les qualités de couverture et les délais de prise en charge. Ainsi, pour l'assurance décès - invalidité certains établissement ne couvriront que le risque d'invalidité totale et permanente et d'autres l'incapacité temporaire en plus.